Die Rechtsform – Genossenschaft

Im Vorfeld zur Gründung der Genossenschaft hatten wir einen Verein gegründet, den Mehrgenerationenwohnen Würzburg e.V.. Er ermöglichte uns in der Vorbereitungs- und Planungsphase als Gruppe handlungsfähig zu sein.

Mittlerweile haben wir uns für die Wirtschaftsform einer Genossenschaft entschieden. Die Gründung erfolgte im Januar 2021. Nach der erfolgreichen Prüfung beim Prüfverband VdW Bayern erfolgte die Eintragung ins Genossenschaftsregister Würzburg am 03.11.2021 unter dem Namen MGWW Wohnungsgenossenschaft eG.

Warum eine Genossenschaft?

Für den Erwerb einer Immobilie benötigen wir eine Rechtsform, mit der wir wirtschaften können. Es soll ein Grundstück gekauft oder gepachtet und ein oder mehrere Häuser für uns gebaut werden. Dazu brauchen wir einen Kredit und wir müssen Eigenkapital einsammeln. Dies soll auch wieder ausbezahlt werden können, falls ein Mitglied die Gruppe verlässt.

Da nicht jeder gleich viel Geld einlegen kann für den Erwerb einer Immobilie oder auch nicht (mehr) aus der Sicht einer Bank kreditwürdig ist, wird die Gesamtfinanzierung des Projektes über die Rechtsform Genossenschaft laufen. Einige Menschen können mehr einlegen, so dass fehlende Einlagen von anderen kompensiert werden können. Im Gegenzug muss die Genossenschaft weniger Kredite aufnehmen und eine begrenzte Dividende kann an die stärker investierenden Mitglieder gezahlt werden. Diese Investition ist möglicherweise weniger rentabel wie Anlagen auf dem freien Markt, aber sie ist sehr sicher und gibt den Investierenden das gute Gefühl, etwas sehr sinnvolles zu tun. Dies ist auch ein Teil unser Solidargemeinschaft.

Eigentum von Allen

Bei alle dem war uns wichtig, dass das Gesamtprojekt immer Eigentum von Allen bleibt und nicht privatisiert wird, wie z. B. in einer Eigentümergemeinschaft. Alle Mitglieder unserer Gruppe sollen ein hohes Mitspracherecht besitzen. – In der Genossenschaft finden wir diese zahlreichen und noch mehr Ansprüche vereinigt.

Dazu arbeiten wir mit einem Prüfverband zusammen, der uns wirtschaftlich und rechtlich beraten und unterstützen kann. So werden wir frühzeitig auf Probleme bei der Finanzierung aufmerksam gemacht und wir haben sehr guten Kontakt zu Fachleuten, wenn Fragen aufkommen. Zudem kann eine externe, objektive Prüfung denjenigen ein gutes Gefühl geben, die in das Projekt viel Geld investieren, welches sie selbst durch viel Kraft erarbeiten mussten.

Finanzierung

Die Genossenschaft benötigt Eigenkapital, um eine Finanzierung aufzustellen. Die notwendige Eigenkapitalquote wird sich an den Baukosten und dem dann aktuellen Zins ausrichten. Sie wird aber vermutlich bei etwa 35% liegen.
Für einen Teil der Wohnungen sollen Fördergelder für geförderten Wohnraum genutzt werden. Dazu kommen zinsgünstige Kredite und ggf. Fördergelder durch Förderprogramme der KFW-Bank für einen energetisch hohen Baustandard (KFW40+NH), denn wir möchten energieeffizient und nachhaltig bauen. (Mehr zum Bauen unter Immobilie). Kleinere Bausteine können Zuschüsse für Holzbau, Förderung von Gemeinschaftsräumen und Barrierefreiheit sein. Für den Rest werden wir einen klassischen Bankkredit brauchen. Die anfallenden Tilgungen werden auf die Nutzungsgebühren (quasi Miete) umgelegt.

Eigenkapital

Das notwendige Eigenkapital muss zunächst von den Mitgliedern der Genossenschaft eingelegt werden. Von jedem sollten 30% der Bauerstellungskosten der selbst genutzten Wohnung eingelegt werden. Konkrete Zahlen werden aktuell kalkuliert. Um Lücken im Eigenkapital zu füllen kann ein spezieller KFW-Kredit (günstige Zinsen und Tilgungszuschuss) in Anspruch genommen werden. Pro Haushalt können bis zu 100.000€ als Kredit über max. 35 Jahre aufgenommen werden. Damit ist es möglich über die Zeit Eigenkapital in Form von Genossenschaftsanteilen anzusparen, welches natürlich irgendwann auch vererbt werden kann.

Investierende Mitglieder

Zum anderen haben wir die Möglichkeit, investierende Mitglieder aufzunehmen. Dies können externe Personen sein, die Kapital sicher und in ein gutes Projekt anlegen möchten. Aber auch finanziell weniger gut aufgestellte Mitglieder können dadurch Familie, Freunde oder Bekannte darum bitten, Kapital einzulegen ohne dies privat verleihen zu müssen und mit der Sicherheit, dass dieses von der Genossenschaft wieder ausgezahlt wird.